觀點網(wǎng) 2024年中國奢侈品行業(yè)退潮，產(chǎn)生了令人意想不到的影響。

10月15日，卓展購物中心沈陽店（下稱沈陽卓展）宣布將于1個月后閉店。通知公告在官方微信公眾號里展示，并被張貼在項目外立面上。

市場消息稱，沈陽卓展此次關(guān)停顯得十分倉促，甚至并未提前告知租戶做好離場打算。

據(jù)悉，目前場內(nèi)里不少商鋪已完成撤柜，現(xiàn)時尚不清楚該項目將就此徹底停擺，或會有其他打算。但分析認(rèn)為，前者的可能性更大。

事前，在市場印象里，這家老牌奢侈品百貨商場確實已無可爭議地從高峰滑落，閉店之日始終會到來，但這天似乎來得太突然了。

卓展在沈陽高奢江湖立足很久，城市發(fā)展重心變更、商圈興衰、自身硬件老舊等都是其長期面臨的問題。

只是，中國消費者消費行為的變更，讓如今奢侈品牌們的生存空間被持續(xù)壓縮。它們開始收縮戰(zhàn)線，包括在單一城市內(nèi)向頭部奢場集中資源。

項目間競爭加劇，加速了沈陽卓展衰落的過程。

卓展興起與“三巨頭”

卓展集團是于東北三省起家、地域?qū)傩允謴娏业母叨税儇涍\營商。

1999年9月，卓展在長春開出集團第一家百貨門店，7年后擴張到沈陽。

適逢沈陽經(jīng)濟發(fā)展前景良好，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅在全國副省級城市中名列前茅。資料顯示，2006年沈陽實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2482.5億元，同比增長16.5%，創(chuàng)下歷史新高。

城市發(fā)展也進入高速擴張期。同年，沈陽規(guī)劃了面積達819平方公里的沈北新區(qū)，全市最后一批6.1萬戶棚戶區(qū)也宣告全面改造完成。城市面貌更新促進財富聚集，奢侈品消費需求趨于旺盛。

于是2006-2008年，卓展、西武百貨和美美百貨組成了當(dāng)?shù)馗叨松虉鲱^部選手，開始瞄準(zhǔn)沈陽富裕階層，引入最初的一批奢侈品牌。卓展和西武百貨就分別在2006年、2007年引進了沈陽第一家GUCCI和Louis Vuitton。

到2010年，隨著西武百貨和美美百貨在競爭中落敗，卓展成為沈陽當(dāng)時品牌組合最完善、服務(wù)最優(yōu)質(zhì)的高奢購物中心標(biāo)桿。

但很快，沈陽中高端商業(yè)在2011-2012年迎來井噴。2年時間內(nèi)華潤萬象城、盾安新一城和市府恒隆廣場集中開業(yè)，高奢品牌載體和陣容得到空前擴充，例如市府恒隆廣場就將Chanel、Giorgio Armani、Lanvin、Ralph Lauren、Roger Vivier、Christian Louboutin等品牌首次帶入該城。

與此同時，沈陽卓展抓住機遇擴張，完成托管沈陽卓越百貨。改造完成的沈陽卓越精品館與沈陽卓展相互連通，吸引了Louis Vuitton中國首家男裝旗艦店、Bottega Veneta中國首家男裝旗艦店、Prada中國首家男裝精品店以及Dolce & Gabbana東北首家男裝旗艦店進駐。

萬象城也在開業(yè)一年后推動大規(guī)模升級調(diào)整，落地Dior全品類門店、Louis Vuitton環(huán)球旗艦店，最終促成沈陽青年大街卓展、卓越精品館、萬象城以及久儷百貨（原西武百貨），LV“一街四店”的罕見場景。

這一時期，沈陽奢侈品消費活力進入巔峰階段。2013年，據(jù)時任遼寧省高端品牌流通行業(yè)協(xié)會會長奚志光在接受媒體采訪時透露，沈陽奢侈品消費在全國排名第三，僅排在北京、上海之后。

籍此，卓展、萬象城、市府恒隆廣場構(gòu)成的“三巨頭”迅速鞏固各自市場地位，沈陽高端商業(yè)格局初成，并持續(xù)了很長一段時間。

在新格局中衰落

“三巨頭”卓展、萬象城、市府恒隆廣場，也擁有最直接的競爭關(guān)系。

三個項目均位于沈陽地理、政治、經(jīng)濟、文化中軸線青年大街上。卓展、市府恒隆廣場同屬較老的市府商圈，兩者距離不過700米。而萬象城位于約2.7公里外新興的金廊CBD，近年來沈陽往此處投入較多的城建資源。

圖片來源：百度地圖

其中，萬象城擁有近25萬平方米商業(yè)空間，項目開業(yè)前期起步較低，但經(jīng)過迅速調(diào)改，關(guān)停尚泰百貨、淘汰快時尚品牌等完成高端化進程。公開數(shù)據(jù)顯示，沈陽萬象城2023年銷售額達到101億元。

沈陽萬象城開業(yè)至今對升級改造十分積極，近年來完成多輪戶外空間整改和內(nèi)部擴容。例如2023年5月，萬象城由戶外景觀廣場改造的“37LOUNGE”街區(qū)落成，隨即引入Potato Corner、SNOW PEAK雪峰、DIKKA BAKERY等品牌的東北首家快閃店。

2024年3月，項目L4-L6完成擴容，新增零售面積超過1萬平方米。據(jù)了解，新區(qū)域主打戶外運動品類，引入了ARC’TERYX始祖鳥、DESCENTE迪桑特、Salomon薩洛蒙、KOLON SPORT、MAMMUT猛犸象等品牌。

資料顯示，截至目前，沈陽萬象城已集齊幾乎所有的指標(biāo)重奢品牌，包括Hermès、Chanel、Louis Vuitton、Dior、Gucci、Prada等最核心的頭部。

以及次一檔的Fendi、Bottega Veneta、Zegna、Burberry、Saint Laurent、Celine以及Givenchy 、Versace、Ferragamo、Loewe、Moncler和Miu Miu、Max Mara等等。

與之對比，市府恒隆廣場擁有而沈陽萬象城缺少的頭部品牌，有 Valentino、Giorgio

Armani 和 Chloé、 Balenciaga； 而沈陽卓展的獨有頭部品牌最少，僅有 Dolce & Gabbana、Alexander McQueen。

第三方數(shù)據(jù)顯示，沈陽卓展擁有的指標(biāo)頭部奢侈品牌不足10個。

市府恒隆廣場位于市政府廣場南側(cè)，購物中心商業(yè)面積約8.6萬平方米。項目起步較高，最初定位是復(fù)制上海恒隆廣場，希望達到對后者超九成品牌復(fù)刻。商場開業(yè)初期引進了Chanel、Giorgio Armani、Lanvin、Ralph Lauren、Roger Vivier、Christian Louboutin等品牌首店。

而作為開業(yè)時間最長，硬件設(shè)施最老舊的項目，沈陽卓展近年滑落就較為明顯。盡管其自 2018年起曾嘗試對商場內(nèi)外硬件進行部分升級，但大部分改造設(shè)想并未最終落地。

2024年下半年，沈陽卓展就接連遭遇Louis Vuitton和GUCCI撤柜，兩個品牌服務(wù)全盤轉(zhuǎn)入萬象城。

兩大具有指標(biāo)意義的高奢品牌離場，相信也是沈陽卓展最終決定閉店的最直接誘因之一。

基礎(chǔ)強、底子厚，作為東北地區(qū)最大的綜合性中心城市和交通樞紐，沈陽目前是區(qū)域內(nèi)人口凈流入最多的省會城市，對周邊地區(qū)乃至整個東北的虹吸能力較強。站在商業(yè)地產(chǎn)商的角度，屬于不說是要加強拓展，但至少是要立足的城市。

除上述華潤萬象、恒隆、卓展外，新世界（K11）、萬達、大悅城、中海地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、龍湖集團、新城等均已實現(xiàn)落子。其中，萬達集團落地7座萬達廣場，華潤萬象生活擁有5個項目，恒隆、大悅城、新城吾悅商管各自有2個項目。

公開資料顯示，截至2023年末，沈陽存量購物中心數(shù)量已突破60個，存量商業(yè)面積超過730萬平方米。

來自世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，沈陽2023年內(nèi)新增零售物業(yè)供應(yīng)達到54.9萬平方米，沈陽三臺子萬象匯、沈陽中街吾悅廣場、沈陽和平環(huán)宇城、沈陽文化路萬達廣場等多個超10萬平方米項目集中開業(yè)。

但同時，截至2023年末沈陽零售物業(yè)空置率也達到13.2%，屬于存量高企的城市。

疊加目前奢侈品行業(yè)在全國范圍的退潮，頭部奢侈品牌注定向頭部奢場集中資源。隨著沈陽

卓展關(guān)閉，沈陽萬象城與恒隆等一眾競爭對手的高奢競爭仍將持續(xù)。

而一些被沈陽萬象城排除的二三線品牌，以及一些愿意作更多布局的一線，將成為其他以沈陽鐵西萬象匯、沈陽大悅城、沈陽中興大廈、沈陽 K11 select 為代表的“多強們”爭奪的對象，最激烈的戰(zhàn)場斗將發(fā)生在這個層面。