房地產(chǎn)大棋加速！

4萬億和100萬套

今天（10月17日）國新辦舉行新聞發(fā)布會，主要介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

具體的重點有三個方向，取消基本能取消的，降低能降低的，然后增加投放的規(guī)模。

會議全程聽了下來，其實就一個感覺，和之前提到過的政策區(qū)別不大，并且很多基本已經(jīng)在執(zhí)行。

比如四個一線城市的限購，北京上海松綁，深圳部分取消，廣州全面取消。

比如降存量房貸利率，四大行公告10月底會分批完成調(diào)整；

比如全國統(tǒng)一首套和二套房首付比例，二套房貸首付下調(diào)至15%。

所以新的舉措暫時是沒有的，這就意味著，全國的增量政策要看每個城市自主出臺的細(xì)節(jié)。

不過也并不是完全沒有增量部分。

一是部長們提到的房企信貸白名單。

截至10月16日統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)是2.23萬億，年底要加速干到4萬億，實現(xiàn)翻倍。

這就意味著，剩下的1.77萬億的信貸，會在4季度會集中審批。

因為部長也說了，符合條件的項目公司申請就批，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，資金撥付“能早盡早”。

總之，四季度會以火箭般的速度完成目標(biāo)。

二是城中村改造新增100萬套，主要采取貨幣化安置。

這個數(shù)據(jù)只是暫時的，如果改造工作做得好，體量還可以加碼。

對比2014年—2017年每年的體量，差了幾倍，但也有可能接下來集中再爆發(fā)。

因為部長也發(fā)話了，4萬億貸款支持在路上，支持改造的“組合拳”也有5條——

一是重點支持地級以上城市；二是開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款；三是允許地方發(fā)行政府專項債；四是給予稅費優(yōu)惠；五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

總的來說，就是資金安排已經(jīng)到位，就看征收安置方案怎么做。

如果不會新增地方債務(wù)風(fēng)險，那要改造的城中村馬上就能審批落實通過。

比如這幾天很熱鬧的四川，“川爺”成為拆遷暴富的代名詞。

雖然官方已經(jīng)辟謠不是天價拆遷，但四川拆遷征地的規(guī)模真的很大。

今年4月四川印發(fā)的《2024年四川省加快前期工作重點項目名單》，就擇優(yōu)篩選納入330個擬在未來2至3年開工的重大項目，估算總投資2.15萬億元。

330個重點工程是什么概念，攤開地圖都能看到一片紅，“川爺們”也確實真金白銀分到了補貼的錢。

無論怎么說，相比房票的形式更靈活，也確實更有利于推動樓市落實去庫存。

四川最近拆遷的家庭，選擇了貨幣補償而不是安置房，錢已經(jīng)到賬，也足夠去郊區(qū)城區(qū)選擇一套普通的四房住宅。

而成都只是這輪貨幣化安置的冰山一角，山東、安徽、福建等地方都拉開了貨幣化安置的序幕。

所以，部長們說的這些數(shù)字，是一定能夠?qū)崿F(xiàn)的。

刮出一陣“妖風(fēng)”

五部門同臺發(fā)聲給出了4萬億和100萬套這兩個數(shù)字，這部分算是超出預(yù)期的。

曾經(jīng)2014年—2018年拉動樓市的信號，也和今天的差不多。

影響有多大，過去的歷史給出了答案。

而最近的市場，其實也給出了一些信號。

大刀闊斧之下，最近市場看漲的風(fēng)，其實是起浪了的。

杭州、深圳跑得相對快一些。

比如杭州新房拿證不少，有項目高層備案價相比前兩次開盤漲了三百多一平；網(wǎng)紅區(qū)域未來科技城的一個項目首開未售罄，但是加推的登記量漲了不少，并且一次性售罄了。

比如深圳出現(xiàn)了業(yè)主呼吁抱團(tuán)，外地買家組團(tuán)買的情況。

深圳方面的典型，刷新了最近的深圳樓市氛圍。

首先是二手房，坊間傳出典型樓盤的業(yè)主呼吁打響價格保衛(wèi)戰(zhàn)。

位于寶安區(qū)寶安中心的海納公館，成交一套116平高樓層戶型，成交總價約1500萬，成交單價約12.93萬/平。

業(yè)主在賣出房源后，呼吁其余業(yè)主共同營造朋友圈成交慶祝消息，并且指責(zé)發(fā)布成交價低于銀行評估價消息就是站在小區(qū)對立面的人。

雖然此則呼吁未必為小區(qū)賣房業(yè)主所言，但也印證了一個根本問題——無論熊市還是牛市，都存在價格保衛(wèi)戰(zhàn)的行為。

目前小區(qū)的掛盤量，其中綠色中介平臺為41套，紅色中介平臺為28套，

同戶型面積掛盤總價區(qū)間在1500萬—1580萬/套。

其次是新房市場，坊間傳出某個知名炒房團(tuán)體對接深圳本地大V，攜帶外地客戶前往龍華的項目進(jìn)行團(tuán)購，團(tuán)購折扣是85折，首付做到5%，并且一口氣打包了45套。

暫且不說是否真的打包45套住宅，但可以確定的一點是，深圳自從取消部分限購后，確實吸引了外地買家過來。

不過深圳首套房首付最低比例是15%，若真做到了也伴隨一定的風(fēng)險。

因為市場上能夠做到低首付的方式無非就這幾種。

一種是按揭買房，開發(fā)商給客戶貼息。

比如開發(fā)商急著回款促銷，承諾買房支付首付后返現(xiàn)，或者支持第三方借款，先息后本，然后開發(fā)商貼息，又或者通過送物業(yè)費、送車子、折扣折到首付里等其他方式把錢補貼回給購房者。

一種就是全款買入，然后通過抵押經(jīng)營貸支付首付。

這種方式非常常見，需要中介、第三方公司配合操作，然后支付一定的手續(xù)或者服務(wù)費用。

先通過中介或者大V介紹的第三方公司幫忙墊資全款買下房子，然后再通過第三方公司配合做高評估價并貸出更多的貸款。

比如500萬的房子，全款后通過高評估到559萬，再按15%首付貸出約475.15萬，那么原本500萬的房子首付最低需要75萬，按揭425萬，高評后可以多貸50.15萬，用于支付原本的部分首付，最終實際支付的首付是大約25萬，也就是所說的5%首付（25萬/500萬）。

這種方式甚至可以做到所謂的“0首付”。

還有一種就是以上兩種方式配合著操作，全款購房等到房子過戶完畢再進(jìn)行抵押，借出裝修貸，然后通過開發(fā)商貼息首付 新房按揭高貸。

過去，確實過去很多人通過這種方式買房并且拿到了一筆資金。

而現(xiàn)在深圳首套房貸不僅利率低至3.4%，并且經(jīng)營貸利率，更重要的是，深圳取消了商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書后就可以上市交易。

這也給快買快賣，重新提供了可操作的路徑。

所以樓市要啟動，其實“今天買，明天賣”就是基礎(chǔ)。